第4章 什么是业主代表大会？

场景

2020年12月18日，江苏省苏州市某小区筹备组经公告通知召开了首次业主代表大会，会议通过了管理规约及议事规则；选举产生了业主委员会委员及候补委员。同年12月26日，第三人向相城区住房和城乡建设局提交备案申请表，并提供了相关备案申请材料，包含小区业主委员会名单、委员与候补委员居民身份证及不动产权证书、小区业主（代表）大会议事规则（修改版）、小区管理规约（修改版）、小区首次业主代表大会会议记录、关于召开小区首届业主代表大会的通知及公告、关于小区业主（代表）大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项的公告。相城区住房和城乡建设局经审核后于2020年12月30日对小区业主委员会予以备案，业主委员会任期三年。

经查证议事规则、业主代表签到表、业主代表名单公告，小区业主代表大会应到代表31人（高层住宅产生16人，多层住宅产生8人，商业用房产生7人），实到代表25人。

业主王某认为，业主委员会成员由业主代表大会而非业主大会选举产生不合法。法院认为，根据《江苏省物业管理条例》规定，业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责，且业主代表大会到会人数符合《苏州市住宅区物业管理条例》的规定。因此，法院认定业主委员会成员由业主代表大会选举产生合法。

问题

什么是业主代表大会？它能够行使选举产生业主委员会的职责吗？

解析

业主代表大会可见于江苏省等地的立法规定中，从全国的立法情况来看，属于比较少见的情况。多数地方仅规定和承认业主大会，而未规定或承认业主代表大会。

一、本案中，按照《江苏省物业管理条例》和《苏州市住宅区物业管理条例》的相关规定，业主代表大会实际上也具有小区权力机构的性质，可以行使选举业主委员会的职责。

二、笔者认为，业主代表大会未规定在《物业管理条例》中，在2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》中也没有规定。关于业主大会的职权有明确界定，《中华人民共和国民法典》中规定事关全体业主利益的事项由业主共同决定。因此，将本应由业主大会行使的权利赋予业主代表大会行使确实有待商榷。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《江苏省物业管理条例》

第十二条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

《苏州市住宅区物业管理条例》

第十一条 业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，业主代表可以按幢或者结合实际情况推选。

业主代表在参加业主代表大会前，应当就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主共同决定的事项，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。

《业主大会和业主委员会指导规则》

第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

经验分享

业主代表大会的形式固然能够提高开会的效率，但是在事关全体业主重大利益的问题上绝不可忽视对业主实体权利的保障。